V roce 2023 se v Praze dokončí 129 tisíc m2 nových kanceláří
V roce 2023 se v Praze očekává dokončení průměrných 129 000 čtverečních metrů nových kanceláří, což by mohlo uspokojit rostoucí poptávku. Většina poptávky bude z renegociací současných smluv. „Na jedné straně je to dáno nízkou neobsazeností a nedostatkem možností pro potenciální nové nájemce, na straně druhé současnou ekonomickou nejistotou, snižováním počtu zaměstnanců a tlakem na úsporu některých provozních nákladů,“ říká Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu Colliers.
Investoři a dlouhodobí majitelé nemovitostí se budou také snažit dále zlepšovat portfolia k plnění environmentálních a sociálních požadavků. Někteří developeři by se chtěli začít orientovat na alternativní přístupy nových způsobů výstavby, například širší použití dřeva či nízkoemisního cementu. „Zásadní je v tomto ohledu trvat na změnách stavební legislativy v ČR, neboť jsou nastaveny limity, na které je pro realitní sektor klíčové poukazovat,“ líčí Stanko.
Loni představovala nová kancelářská výstavba v Praze přibližně 75 400 m2. Přesto, že se roční objem nově dokončených ploch oproti roku 2021 zvýšil o 34 %, celkově byl pod dlouhodobým průměrem, který činí přibližně 130 000 m2 ročně. Rok 2023 by měl přinést změnu a rozsáhlejší výstavbu, díky které by měl pražský kancelářský trh do roku 2025 dosáhnout hranice 4 milionů m2. S koncem roku se zastavil několik kvartálů patrný růst nájemného.
Většina projektů dokončených v roce 2022 stále nabízí nové volné prostory, k dispozici je v nich přibližně 38 700 m2 v 7 projektech v Praze 1, 5 a 8. Patří mezi ně Na Knížecí Office, která reprezentuje jediný dokončený projekt ve 4. čtvrtletí. Celková neobsazenost je aktuálně 7,7 %, což představuje zhruba 293 600 m2 volných ploch. Protože během 3. a 4. čtvrtletí 2022 nebyla zahájena žádná nová výstavba, větší nabídku nových ploch lze očekávat až v roce 2025, a to zejména díky plánům developerů zahájit v roce 2023 výstavbu až 300 000 m2.
Hrubý objem realizované poptávky v Praze zakončil rok silným výsledkem 151 800 m2. Jde o nejvyšší objem za čtvrtletí od roku 2018. Podíl čisté poptávky byl naopak nižší než v předchozích čtvrtletích. „V absolutních číslech jsme zaznamenali přibližně 60 600 m2 nových pronájmů, expanzí nebo předpronájmů. V procentuálním vyjádření to činilo pouze 40 %. Největší transakcí v 4. čtvrtletí bylo předjednání smlouvy s O2, který využívá celou budovu Gamma na Brumlovce v Praze 4 o rozloze cca 29 000 m2. Tato transakce byla největší v roce 2022,“ přibližuje Stanko.
Hrubá realizovaná poptávka loni dosáhla rekordního objemu 547 300 m2, což bylo více než v nejúspěšnějších letech 2017 a 2018. V porovnání se zmíněnými dvěma roky však byl v roce 2022 zaznamenán výrazně vyšší podíl renegociací, a to přibližně 46 % oproti 28 % v roce 2017. Objem čisté poptávky představoval 294 100 m2, což je přibližně 40% meziroční růst. Na hrubé poptávce se nejvíce podílely technologické společnosti, a to 27 %, následované finančními a farmaceutickými společnostmi s 11 % a 9 %. Podíly na čisté poptávce byly obdobné jako u hrubých hodnot.
Nejvyšší dosažitelné nájemné, neboli prime rent, činil v Praze ve 4. čtvrtletí 2022 přibližně 26,5 eur za m2 a měsíc, přibližně stejně jako v předchozím čtvrtletí. Některé projekty sice nabízejí menší jednotky i za ceny nad 30 eur, ty jsou však považovány spíše za jednorázové transakce. Nájemné v nejžádanějších lokalitách širšího centra Prahy, jako jsou Brumlovka, Pankrác nebo Karlín, se pohybuje mezi 17,5 a 18 eur za m2 měsíčně a v nejlepších kancelářích ve vnějším centru, které představují lokality jako Nové Butovice, Vysočany nebo The Park na Chodově, může dosáhnout 16 eur.
„Díky průměrné inflaci v roce 2022 (EU HICP 8,5 % a CZ CPI 15,1 %) očekáváme, že letos se celková úroveň nájemného zvýší. Stávající kancelářský trh, zejména starší kanceláře bez moderních prvků či certifikací, však bez patřičných investic výraznější růst požadovaného nájemného ospravedlní jen stěží,“ uzavírá Stanko.
