Pražský kancelářský trh prošel v posledních desetiletích výraznou proměnou. S rostoucí poptávkou po moderních pracovních prostorách a rychlým ekonomickým růstem vznikla v hlavním městě síť 12 kancelářských hubů, které dnes představují klíčové body byznysového života v metropoli. Nejvyšší koncentraci kvalitních kancelářských prostor třídy A – tedy budov v kategoriích AAA, AA a A – najdeme právě v těchto lokalitách.
Klíčové lokality a jejich význam
Jak vyplývá ze studie Savills Pražské Office Huby 2025, těchto 12 pražských kancelářských hubů soustřeďuje více než 93 % všech kanceláří třídy A. Největší plochy i nejvyšší atraktivitu dlouhodobě vykazují tři oblasti: Pankrác & Budějovická, Karlín & Invalidovna a Centrum města. Tyto lokality se pyšní nejen rozvinutou infrastrukturou, ale i vysokou obsazeností, která v řadě případů překračuje 95 %.
Nejvyšší koncentrace prémiových kanceláří kategorie AAA je v Karlíně a na Pankráci, kde se nachází většina z celkových 46 budov této nejvyšší kategorie.
Dostupnost prostor a výzvy pro nájemce
Ačkoli se celková míra neobsazenosti na trhu drží na stabilní úrovni, nájemci hledající větší plochy (nad 5 000 m²) často narážejí na omezenou dostupnost. V zavedených lokalitách jsou takové prostory buď zcela obsazené, nebo vyžadují dlouhodobé plánování. V současnosti je k dispozici přibližně 70 000 m² volných ploch v kancelářích kategorie AAA, rozdělených mezi 18 budov.
Nové projekty a budoucí vývoj
V horizontu let 2027–2029 se očekává dokončení několika nových projektů, které posunou úroveň pražského kancelářského prostředí ještě dál. Tyto budovy budou reflektovat aktuální trendy – důraz na ESG, energetickou efektivitu, moderní technologie a uživatelsky přívětivý design. S vyšší kvalitou však přijdou i vyšší náklady – očekává se růst nájmů, který již dnes zaznamenáváme napříč trhem.
Silná poptávka a měnící se preference
Roční nájemní aktivita dosahuje průměrně 534 000 m², přičemž kanceláře třídy A tvoří přibližně 83 % tohoto objemu. Významnou roli hrají renegociace – nájemci často prodlužují smlouvy ve stávajících budovách kvůli nedostatku kvalitních alternativ. Nájemci zároveň stále více preferují moderní, udržitelné prostory, které odpovídají jejich firemní kultuře a očekáváním zaměstnanců.
Kdo tvoří poptávku?
Nejsilnějším sektorem na trhu zůstává Technologie & IT, s podílem 23 % na čisté poptávce v posledních třech letech. Tyto firmy se nejčastěji soustředí do Karlína, Pankráce a Holešovic. Druhým nejaktivnějším sektorem je finance, který tvoří přibližně 12 % poptávky a preferuje kvalitní lokality s dobrou dostupností a moderním zázemím.
Ceny a nákladovost
Rozpětí nájemného za kanceláře třídy A se výrazně liší podle lokality. V zavedených oblastech se pohybuje mezi €17,50 a €21,50 za m², nové projekty však startují často nad €22,50 a mohou přesáhnout i €26,00 za m². Kromě nájmu je třeba počítat s náklady na vybavení kanceláří – ty se dnes pohybují od €500 do €1 000 za m² – a servisními poplatky, které u AAA budov činí běžně 130–150 Kč/m².
Pronajímatelé se snaží nájemce motivovat formou pobídek, jako jsou nájemní prázdniny či příspěvky na fit-out, které mohou dosahovat až €250 za m².
Závěr
Pražský kancelářský trh zůstává stabilní a atraktivní. Vysoká poptávka, nízká neobsazenost a plánované projekty ukazují, že Praha si drží pozici lídra ve středoevropském regionu. Pro nájemce to znamená nutnost plánovat dopředu a zvažovat nejen aktuální nabídku, ale i dlouhodobou strategii, která reflektuje jejich růst a potřeby.